Analiza MPZP w największych polskich miastach
Wprowadzenie
Planowanie przestrzenne to jeden z fundamentów rozwoju miast – wpływa na komfort życia mieszkańców i atrakcyjność inwestycyjną. W Polsce głównym narzędziem w tym zakresie są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które określają przeznaczenie terenów, dopuszczalne inwestycje i wymagania urbanistyczne. Mimo ich kluczowego znaczenia, nie wszystkie obszary miast są objęte planami. W wielu przypadkach decyzje o warunkach zabudowy (WZ), wciąż dominują, co niesie za sobą konsekwencje dla rynku i ładu przestrzennego.
Analiza sześciu miast Polski ujawnia znaczące różnice w stopniu pokrycia ich powierzchni MPZP. Podczas gdy w niektórych metropoliach niemal cała przestrzeń jest już objęta obowiązującymi planami lub w trakcie ich uchwalania, w innych miastach przeważają obszary, gdzie WZ pozostają głównym narzędziem regulacji inwestycji. Taka dywersyfikacja podejść rodzi pytania o aktualny stan planowania przestrzennego w tych miastach, obserwowane trendy w uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz konsekwencje tych działań dla rynku nieruchomości i jakości życia mieszkańców.
Jak planują największe miasta Polski? Analiza MPZP w sześciu metropoliach
W tej analizie skupiamy się na sześciu największych i jednocześnie najaktywniejszych inwestycyjnie miastach w Polsce: Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Poznaniu. Wybór tych lokalizacji nie jest przypadkowy – to właśnie one, według danych przytoczonych przez „Rzeczpospolitą” na podstawie statystyk GUS za 2024 rok, odpowiadały za ponad 30% wszystkich rozpoczętych budów mieszkań na sprzedaż w kraju. Miasta te są liderami pod względem dynamiki inwestycji deweloperskich, co czyni je naturalnym punktem odniesienia przy analizie polityki planistycznej. Ich rozwój silnie oddziałuje na cały rynek nieruchomości w Polsce, dlatego warto przyjrzeć się, jak kształtowane są tam zasady zagospodarowania przestrzeni.
Nasza analiza bazuje na danych przestrzennych z Akt Planowania Przestrzennego (APP), udostępnianych przez urzędy miast jako otwarte dane.
Warszawa: Stolica z wyzwaniami planistycznymi – połowa miasta poza MPZP
Warszawa, jako największe miasto Polski, charakteryzuje się stosunkowo niskim odsetkiem terenów objętych obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – wynosi on 47%. Oznacza to, że znaczna część inwestycji opiera się na decyzjach o warunkach zabudowy, co może prowadzić do niejednolitego zagospodarowania przestrzennego. Władze miasta starają się jednak poprawić ten stan rzeczy – aż 22% powierzchni Warszawy znajduje się w trakcie sporządzania nowych planów, co może wskazywać na próbę uporządkowania urbanistycznego chaosu i lepszą kontrolę nad przestrzenią. Jednocześnie, aż 36% terenów pozostaje poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (poza obowiązującymi planami i w trakcie opracowywania), co daje inwestorom większą elastyczność, ale jednocześnie może prowadzić do konfliktów w zakresie zagospodarowania przestrzeni.
Polecamy: Inwestycje mieszkaniowe w Krakowie – stan obecny i perspektywy
Rys. 1. Mapa granic miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Warszawie - niemal połowa miasta objęta obowiązującymi planami. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, stan na 03.03.2025 r.
Warszawa posiada więcej starszych MPZP niż nowych – 225 starszych (starsze niż 10 lat) planów wobec 156 nowych (z ostatnich 10 lat). Jak wskazują dane (Rys. 13.) najstarsze wciąż obowiązujące plany w Warszawie pochodzą z 1996 roku, a największa liczba obowiązujących planów pochodzi z 2024 roku (28 planów).
Rys. 2. Mapa obowiązujących planów miejscowych w Warszawie według roku uchwalenia - dominują plany starsze niż 10 lat wstecz . Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, stan na 03.03.2025 r.
Wrocław: Intensywne planowanie – malejąca liczba terenów bez MPZP
Wrocław wyróżnia się dość wysokim odsetkiem terenów objętych MPZP – 64% powierzchni miasta posiada obowiązujące plany. To przekłada się na stabilność i przewidywalność inwestycji, co czyni Wrocław atrakcyjnym rynkiem dla deweloperów. Dodatkowo, miasto intensywnie pracuje nad nowymi planami. Jak wskazują dane (Rys. 3.), aż 35% powierzchni jest w trakcie opracowywania. Oznacza to, że w najbliższych latach pokrycie MPZP może jeszcze wzrosnąć. Jedynie 9% powierzchni Wrocławia pozostaje poza MPZP.
Przeczytaj: Działka budowlana w Warszawie i okolicach – jak wybrać najlepszą parcelę pod budowę domu?
Rys. 3. Mapa granic miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego we Wrocławiu - większość miasta objęta obowiązującymi planami. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miejskiego Wrocław, stan na 13.03.2025 r.
Wrocław charakteryzuje się przewagą nowych planów – 359 MPZP uchwalonych w ostatnich 10 latach wobec 196 starszych. Oznacza to dynamiczną politykę planistyczną miasta, szczególnie w obszarach rozwijających się, gdzie pojawiają się nowe inwestycje i potrzeba uporządkowania przestrzeni miejskiej. Najstarsze wciąż obowiązujące plany pochodzą z 1997 roku, a najwięcej obowiązujących planów pochodzi z 2024 roku (75 planów).
Rys. 4. Mapa obowiązujących planów miejscowych we Wrocławiu według roku uchwalenia - dominują plany nowe, czyli uchwalone w ostatnich 10 lat. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miejskiego Wrocław, stan na 13.03.2025 r.
Poznań: Stabilne i zrównoważone podejście – umiarkowany poziom MPZP
Poznań znajduje się w środku stawki pod względem pokrycia MPZP – 54% terenów posiada obowiązujące miejscowe plany, co daje inwestorom stosunkowo stabilne warunki działania. Pomimo to, 26% powierzchni miasta, nie jest objęta MPZP, ani nie ma na ich terenie planów w trakcie opracowywania. Taka sytuacja może prowadzić do nierównomiernego rozwoju przestrzennego oraz problemów z infrastrukturą. Jednocześnie 24% powierzchni miasta jest w trakcie opracowywania planów, co sugeruje dążenie władz miasta do większej kontroli nad zagospodarowaniem przestrzennym.
Rys. 5. Mapa granic miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Poznaniu - nieco połowa powierzchni miasta objęta obowiązującymi planami. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Poznania, stan na 13.03.2025 r.
W Poznaniu proporcje między nowymi a starymi planami są niemal równe – 158 nowych wobec 163 starszych. Wskazuje to na stabilną politykę przestrzenną miasta, gdzie zarówno historyczne regulacje, jak i nowoczesne MPZP mają swoje znaczenie w kształtowaniu krajobrazu urbanistycznego. W Poznaniu największa liczba obowiązujących planów pochodzi z 2021 roku (25 planów), a najstarszy obowiązujący plan pochodzi z 1998 roku.
Przeczytaj też: Co wpływa na ceny działek budowlanych? Prognozy i trendy na 2026 rok
Rys. 6. Mapa obowiązujących planów miejscowych w Poznaniu według roku uchwalenia - proporcje między nowymi a starymi MPZP są podobne. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Poznania, stan na 13.03.2025 r.
Kraków: Lider w planowaniu – niemal całe miasto z MPZP
Kraków jest liderem w zakresie planowania przestrzennego – aż 80% powierzchni miasta objęte jest obowiązującymi MPZP. To oznacza, że władze miejskie już od wielu lat kładą duży nacisk na regulowanie sposobu zabudowy i zagospodarowania terenów. Dzięki temu, tylko 6% powierzchni miasta pozostaje poza MPZP. Taki stan rzeczy sprzyja długoterminowym planowaniu inwestycji i zapobiega chaotycznej zabudowie w mieście. Obecnie 23% powierzchni jest w trakcie opracowywania nowymi planami, co wskazuje na dalsze działania w kierunku uregulowania całego obszaru miejskiego.
Rys. 7. Mapa granic miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Krakowie - większość miasta objęta obowiązującymi planami. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Kraków, stan na 13.03.2025 r.
Kraków ma znaczącą przewagę nowych MPZP nad starszymi – 334 nowe plany wobec 127 starszych. To wskazuje, że miasto w ostatniej dekadzie aktywnie aktualizowało swoją politykę przestrzenną i objęło nowe tereny planami miejscowymi, prawdopodobnie w odpowiedzi na rosnące potrzeby inwestycyjne i urbanistyczne. Najstarsze plany w Krakowie obowiązują od 1999 roku, a największa liczba obowiązujących planów pochodzi z 2018 roku (171 planów).
Rys. 8. Mapa obowiązujących planów miejscowych w Krakowie według roku uchwalenia - zdecydowanie dominują nowe MPZP. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Kraków, stan na 13.03.2025 r.
Gdańsk: Wysokie pokrycie MPZP przy malejącej dynamice planowania
Gdańsk wyróżnia się relatywnie wysokim pokryciem MPZP – 68% powierzchni miasta jest objęte obowiązującymi planami. Jednak w przeciwieństwie do innych miast, Gdańsk nie pracuje intensywnie nad nowymi planami. Jedynie 5% powierzchni miasta znajduje się w trakcie sporządzania MPZP. Może to oznaczać, że władze miasta uznają istniejące regulacje za wystarczające lub że proces ich uchwalania przebiega wolniej niż w innych dużych miastach. Jednocześnie, 32% powierzchni pozostaje poza MPZP. Brak nowych planów miejscowych może w przyszłości stanowić wyzwanie, zwłaszcza w kontekście rosnącego zapotrzebowania na nowe tereny inwestycyjne.
Rys. 9. Mapa granic miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Gdańsku - większość miasta objęta obowiązującymi planami. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miejskiego w Gdańsku, stan na 13.03.2025 r.
W Gdańsku dominują starsze plany – 541 uchwalonych sprzed ponad 10 lat w porównaniu do 241 nowych. Nowe plany powstają rzadziej i często dotyczą mniejszych, specyficznych terenów lub aktualizacji już obowiązujących regulacji. Najstarsze plany obowiązujące w Gdańsku pochodzą z 1995 roku, natomiast najwięcej obowiązujących planów pochodzi z 2003 roku (55 planów).
Rys. 10. Mapa obowiązujących planów miejscowych w Gdańsku według roku uchwalenia - większość planów została uchwalona wcześniej niż 10 lat wstecz. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miejskiego w Gdańsku, stan na 13.03.2025 r.
Łódź: Przyspieszenie w planowaniu – przewaga nowych MPZP
Łódź, choć nieco mniejsza od pozostałych analizowanych miast, również wykazuje istotne tendencje w zakresie planowania przestrzennego. Aktualnie 49% powierzchni miasta objęte jest obowiązującymi MPZP. W trakcie opracowywania znajduje się 13% powierzchni miasta, natomiast aż 40% terenów pozostaje poza MPZP. Oznacza to, że spora część miasta wciąż pozostaje nieuregulowana planistycznie, co może skutkować różnicami w podejściu do inwestycji.
Rys. 11. Mapa granic miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Łodzi - połowa miasta objęta obowiązującymi planami. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Łodzi, stan na 13.03.2025 r.
Łódź wyróżnia się znaczącą przewagą nowych MPZP, tj. 162 w porównaniu do 54 starszych. Miasto prowadzi aktywną politykę uchwalania planów, wynika to zarówno z potrzeb rewitalizacyjnych, jak i nowych inwestycji. Najwięcej obowiązujących planów pochodzi z 2023 roku (35). Najstarsze, wciąż obowiązujące, plany w mieście pochodzą z 1997 roku.
Rys. 12. Mapa obowiązujących planów miejscowych w Łodzi według roku uchwalenia - większość planów została uchwalona w ostatnich 10 latach. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP Urzędu Miasta Łodzi, stan na 13.03.2025 r.
Porównanie miast – różnice w skali i tempie planowania przestrzennego
Przeanalizowane przez nas dane pokazują, że kluczowe, najbardziej aktywne inwestycyjnie miasta w Polsce znacząco różnią się pod względem udziału powierzchni objętej obowiązującymi MPZP. Wyraźnie widać, że na prowadzenie wychodzi Kraków, który posiada najbardziej uregulowaną strukturę planowania przestrzennego z niemal 80% powierzchni objętej MPZP i jedynie niewielką częścią terenów pozostających poza planami. Wrocław i Gdańsk również charakteryzują się wysokim stopniem pokrycia MPZP. Warszawa, pomimo swojej roli jako stolica kraju, wykazuje stosunkowo niski odsetek terenów objętych MPZP, co może prowadzić do bardziej dynamicznego, ale mniej przewidywanego rozwoju.
Z tych danych wynika również, że Gdańsk i Warszawa charakteryzują się przewagą starszych MPZP, co sugeruje stabilizację urbanistyczną i mniejszą potrzebę ich aktualizacji. Wrocław i Kraków dynamicznie uchwalają nowe plany, dostosowując się do intensywnego rozwoju i zmieniających się warunków inwestycyjnych. Poznań i Łódź utrzymują równowagę między nowymi a starymi planami, co świadczy o stopniowym dostosowywaniu polityki przestrzennej.
Rys. 13. Lata, w których zostały uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego w sześciu miastach Polski oraz ich liczba - rekordowe 171 planów miejscowych z roku 2018 odnotowano w Krakowie. Źródło: opracowanie Grunt Guru na podstawie danych z zbioru APP urzędów miast powyższych 6 lokalizacji, stan na 13.03.2025 r.
“W sześciu największych miastach Polski podejście do zagospodarowania terenów pod zabudowę oraz strategii rozwoju przestrzennego cechuje się istotnym zróżnicowaniem. Każde z tych miast realizuje odmienną politykę inwestycyjną, wynikającą z lokalnych uwarunkowań społecznych, ekonomicznych i przestrzennych. Pomimo jednolitych ram prawnych, w praktyce obserwujemy znaczące różnice w interpretacji przepisów i wdrażaniu procedur planistycznych.”
Marcin Ustupski-Kaźmik
Architekt Grunt Guru
Wpływ MPZP na rynek nieruchomości i inwestycje
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu rynku nieruchomości. W miastach, gdzie pokrycie MPZP jest wysokie, inwestorzy mogą działać w bardziej przewidywalnych warunkach. Stabilność regulacyjna i jasne wytyczne dotyczące zagospodarowania przestrzennego wpływają na mininalizację ryzyka decyzji inwestycyjnych. Z drugiej strony, w miastach, gdzie duża część gruntów pozostaje poza MPZP, inwestycje realizowane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, co może skutkować większą elastycznością, ale też wyższym poziomem niepewności. Jednak w świetle zmian legislacyjnych – w tym obowiązku uchwalenia planu ogólnego i ograniczenia możliwości wydawania WZ – ta elastyczność będzie stopniowo malała. Nowe przepisy wymuszą większą przewidywalność, ale też ograniczą swobodę działania inwestorów.
Zalety MPZP dla inwestorów
-
Pewność planistyczna – inwestorzy dokładnie wiedzą, co mogą wybudować na danym terenie.
-
Łatwiejsze uzyskanie pozwoleń – przyspiesza proces inwestycyjny i minimalizuje ryzyko prawne.
-
Lepsze planowanie infrastruktury – możliwość dostosowania planów drogowych i sieci technicznych do przyszłych inwestycji.
Wady MPZP dla inwestorów
-
Brak elastyczności – inwestorzy nie mogą łatwo dostosować swoich projektów do dynamicznych zmian rynkowych.
-
Długi czas uchwalania planów – procedura może trwać kilka lat, co blokuje inwestycje na danym terenie
WZ vs MPZP – co lepsze dla inwestycji?
Decyzje o warunkach zabudowy są często postrzegane jako bardziej elastyczne, ale generują większą niepewność inwestycyjną. Inwestycja oparta na MPZP daje większą przewidywalność, ale może ograniczać swobodę projektową.
Wzrost liczby MPZP jest więc korzystny dla długoterminowego planowania i harmonijnego rozwoju miast, ale może stanowić barierę dla dynamicznych inwestycji dostosowujących się do bieżących warunków rynkowych.
Wnioski i rekomendacje
-
Dla miast: Warto przyspieszyć proces uchwalania MPZP, aby zwiększyć stabilność i przewidywalność planowania przestrzennego.
-
Dla inwestorów: Wybór inwestycji powinien zależeć od konkretnego miasta i jego polityki planistycznej – w miastach z niskim pokryciem MPZP należy brać pod uwagę ryzyka związane z WZ. Jeśli miasto regularnie podejmuje procedury uchwalania miejscowych planów zagospodarowania terenu jest ryzyko, że w trakcie inwestycji na terenie WZ zostanie uchwalony plan.
-
Dla mieszkańców: MPZP zapewniają lepszą ochronę przed chaotyczną zabudową, co przekłada się na jakość życia.
Podsumowanie
Analiza miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w sześciu największych miastach Polski pokazuje, jak różne strategie przyjmują samorządy w zakresie kształtowania przestrzeni. Od niemal pełnego pokrycia planami miejscowymi w Krakowie, przez intensywnie aktualizowane plany we Wrocławiu i Łodzi, po dużą zależność od decyzji WZ w Warszawie – krajobraz planowania przestrzennego pozostaje mocno zróżnicowany.
Te różnice mają bezpośrednie przełożenie na atrakcyjność i przewidywalność inwestycji. Tam, gdzie plany są uchwalone i aktualne, inwestorzy działają w stabilnych warunkach. Tam, gdzie ich brakuje – pojawia się większa elastyczność, ale też ryzyko konfliktów przestrzennych, opóźnień i niepewności co do kierunków rozwoju.
W świetle nadchodzących zmian prawnych – zwłaszcza obowiązku uchwalenia planu ogólnego i stopniowego ograniczania roli WZ – miasta będą zmuszone do bardziej kompleksowego zarządzania swoją przestrzenią. To z jednej strony szansa na uporządkowanie chaosu urbanistycznego, z drugiej – wyzwanie organizacyjne i polityczne.
Z perspektywy inwestora oznacza to konieczność bacznego śledzenia lokalnej polityki planistycznej. Dobrze przygotowane plany to nie tylko formalność, ale realna przewaga konkurencyjna.
Źródła:
-
Deweloperzy aktywni nie tylko w dużych miastach. Polska powiatowa górą - rp.pl (dostęp: 18.03.2025)