Umowa przedwstępna działki – co powinna zawierać i jak chroni interesy?
Zakup działki budowlanej (lub innej nieruchomości) to z reguły poważne przedsięwzięcie – zarówno finansowe, jak i organizacyjne. Rzadko kiedy możliwe jest sfinalizowanie takiej transakcji „od ręki”. Często potrzeba czasu na zgromadzenie odpowiednich środków, uzyskanie kredytu hipotecznego czy zdobycie decyzji o warunkach zabudowy. Z drugiej strony – nikt nie chce, by upatrzona działka została sprzedana komuś innemu. Rozwiązaniem jest w takiej sytuacji umowa przedwstępna.
W tym artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest umowa przedwstępna działki, jakie elementy powinna zawierać i na co warto zwrócić szczególną uwagę przy jej sporządzaniu.
Polecamy: Co wpływa na ceny działek budowlanych? Prognozy i trendy na 2026 rok
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Została ona uregulowana w art. 389 Kodeksu cywilnego.
Najważniejsze:
-
Umowa ta nie przenosi własności działki – ma charakter wyłącznie zobowiązaniowy.
-
Powinna zawierać istotne postanowienia przyszłej umowy, przede wszystkim przedmiot transakcji i cenę.
-
Chroni interesy obu stron, a zwłaszcza kupującego, który zyskuje czas na dopełnienie formalności, bez ryzyka utraty nieruchomości.
Po co podpisywać umowę przedwstępną?
Podpisanie takiej umowy ma sens w wielu sytuacjach – oto kilka najważniejszych powodów:
-
Rezerwacja działki – sprzedający nie może sprzedać nieruchomości komuś innemu, co zabezpiecza interes nabywcy.
-
Czas na przygotowanie się do zakupu – np. uzyskanie kredytu hipotecznego, decyzji o warunkach zabudowy, czy sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
-
Zabezpieczenie finansowe – umowa często zawiera zapis o zadatku, który mobilizuje strony do realizacji transakcji.
Warto zaznaczyć, że nawet bez zadatku można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 §1 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w odpowiedniej formie.
Kluczowe elementy umowy przedwstępnej
Dobrze sporządzona umowa przedwstępna powinna zawierać m.in.:
-
Dane stron – imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL lub dane firmowe.
-
Oświadczenie sprzedającego – dotyczące prawa własności oraz ewentualnych obciążeń działki (np. hipoteki, służebności, współwłasności).
-
Dokładny opis działki – numer działki, obręb geodezyjny, powierzchnia, numer księgi wieczystej.
-
Cena sprzedaży – określona w złotówkach, może być zapisana słownie i liczbowo (choć nie ma takiego obowiązku).
-
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – konkretna data lub okres (np. „do 3 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej”).
Dobrze, jeśli umowa zawiera także zapisy dotyczące ewentualnego zadatku, formy płatności, warunków odstąpienia oraz podziału kosztów notarialnych.
Przeczytaj: Umowa przedwstępna sprzedaży działki z zadatkiem – to trzeba wiedzieć
Zadatek a zaliczka – istotna różnica
W praktyce bardzo często pojawia się pytanie: czy przekazywana kwota to zadatek, czy zaliczka? Odpowiedź ma realne znaczenie prawne.
Zadatek(C) (art. 394 KC):
-
Jeśli kupujący się rozmyśli – traci zadatek.
-
Jeśli sprzedający zrezygnuje – musi oddać zadatek w podwójnej wysokości.
Zaliczka:
-
Jest zwykłą przedpłatą, nie ma funkcji zabezpieczającej.
-
W przypadku niezawarcia umowy – jest zwracana w pełnej wysokości, bez dodatkowych konsekwencji.
Warto jasno określić w treści umowy, czym dana kwota jest – unikniemy w ten sposób nieporozumień i ewentualnych sporów.
Dodatkowe postanowienia, na które warto zwrócić uwagę
Umowa przedwstępna może zawierać również inne, indywidualne ustalenia:
-
Sposób płatności – przelew, gotówka, płatność w transzach.
-
Koszty notarialne i sądowe – zwykle pokrywa kupujący(D), ale może być inaczej.
-
Termin wydania działki – np. „najpóźniej 7 dni po zawarciu umowy przyrzeczonej”.
-
Warunki odstąpienia – np. brak uzyskania kredytu hipotecznego do określonej daty.
-
Forma zmian umowy – np. „zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”.
Koszty i konsekwencje – ile to wszystko kosztuje?
Koszty zawarcia umowy przedwstępnej zależą głównie od jej formy:
-
Forma pisemna: najczęściej bezpłatna, ewentualnie opłata za sporządzenie umowy przez prawnika – ok. 200–500 zł.
-
Forma aktu notarialnego:
-
taksa notarialna (ok. 1 200–2 000 zł przy działce wartej 100–200 tys. zł),
-
opłaty za wypisy(E) (50–100 zł),
-
podatek VAT,
-
ewentualnie opłata sądowa przy wpisie roszczenia do księgi wieczystej - 150 zł oraz dodatkowe wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wniosku - 246 zł z VAT.(F)
-
Do tego dochodzi często zadatek – najczęściej 5–10% wartości nieruchomości.
Jeśli korzystamy z usług pośrednika, doliczyć trzeba jeszcze jego prowizję – zazwyczaj 2–3% + VAT.
Gotowe wzory umów – pomocne, ale z ograniczeniem
W sieci można znaleźć wiele gotowych wzorów umów przedwstępnych. To dobre rozwiązanie na początek, ale:
-
rzadko uwzględniają indywidualne ustalenia,
-
bywają niekompletne (np. brak informacji o zadatku czy obciążeniach działki),
-
mogą zawierać błędy formalne.
W przypadku zakupu działki o dużej wartości, warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem – to koszt, który może oszczędzić wielu problemów w przyszłości.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna działki to istotny krok, który zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Dzięki niej możemy spokojnie dopiąć wszelkie formalności, mając pewność, że działka nie „przejdzie nam koło nosa”.
Wybór formy – pisemnej lub notarialnej – zależy od wartości transakcji i poziomu ryzyka. Akt notarialny daje większą ochronę prawną, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami. W każdym przypadku kluczowe jest, aby dokument był kompletny, precyzyjny i zgodny z obowiązującym prawem.
Szukasz działki? Zaufaj sprawdzonym ofertom!
Jeśli jesteś na etapie poszukiwań idealnej działki pod budowę domu, nie ryzykuj przypadkowego zakupu. Odwiedź Grunt Guru – nowoczesną platformę, która oferuje wyłącznie zweryfikowane oferty działek budowlanych z całej Polski.
Znajdziesz tam:
-
dokładne informacje o działkach,
-
aktualne dane planistyczne,
-
realne zdjęcia i pewność, że inwestujesz w sprawdzoną nieruchomość.
Postaw pierwszy krok w stronę własnego domu – wybierz działkę, która spełni wszystkie Twoje oczekiwania. Z Grunt Guru to prostsze, bezpieczniejsze i szybsze niż myślisz.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czym jest umowa przedwstępna działki i kiedy warto ją zawrzeć?
Umowa przedwstępna (G) to dokument, w którym strony umawiają się na zawarcie oznaczonej umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Taka umowa ma charakter zobowiązaniowy – nie przenosi jeszcze prawa własności, ale zobowiązuje strony umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie i na ustalonych warunkach. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej kupujący zyskuje czas na przygotowanie finansowania (np. kredytu hipotecznego), analizę dokumentów (w tym rejestru gruntów, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) czy sprawdzenie, czy działka nie jest obciążona hipoteką. Umowa przedwstępna może dotyczyć zarówno działki budowlanej, jak i działki rolnej.
Co to jest umowa przyrzeczona i czym różni się od umowy przedwstępnej?
Umowa przyrzeczona (inaczej: umowa ostateczna) to dokument, który faktycznie przenosi własność nieruchomości z jednej strony na drugą. Powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego jest to wymóg ważności przy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna natomiast jedynie zobowiązuje do zawarcia tej umowy przyrzeczonej w przyszłości, w określonym terminie i przy uwzględnieniu istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Warto pamiętać, że ważność umowy przyrzeczonej zależy od tego, czy została zawarta w odpowiedniej formie oraz czy spełnione zostały wszystkie ustalenia.
Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej zakupu działki?
W umowie przedwstępnej zakupu działki należy zawrzeć przede wszystkim dane stron umowy – imiona, nazwiska, PESEL, adresy zamieszkania lub dane firmowe. Istotne jest także oświadczenie sprzedającego, że jest właścicielem działki oraz informacja o tym, czy działka jest obciążona hipoteką lub innymi prawami osób trzecich. Trzeba również dokładnie opisać przedmiot umowy – numer księgi wieczystej, numer działki, powierzchnię, lokalizację, a także określić cena sprzedaży, sposób płatności (np. przelewem bankowym) i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa powinna także precyzować wszelkie zmiany możliwe do wprowadzenia oraz określać, czy ewentualna przedpłata to zaliczka czy zadatek.
Jakie znaczenie ma forma zawarcia umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej jest wystarczające, jeśli chcemy mieć potwierdzenie woli stron co do sfinalizowania transakcji, ale nie umożliwia jeszcze dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w drodze sądowej. Z kolei forma aktu notarialnego daje taką możliwość – dzięki niej można w sądzie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli druga strona uchyla się od jej podpisania. W praktyce więc wybór formy zależy od poziomu zaufania między stronami oraz wartości i znaczenia samej transakcji.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek ma charakter zabezpieczający – jeśli jedna ze stron nie dopełni ustalonych warunków, druga może się domagać zwrotu zadatku lub jego zatrzymania. W przypadku niewykonaniem umowy przez kupującego – traci on zadatek, a jeśli winę ponosi sprzedający – musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast jest traktowana jedynie jako przedpłata na poczet ceny i w przypadku rozwiązania umowy – podlega zwrotowi bez dodatkowych konsekwencji. Dlatego w umowie warto jasno określić, czy przekazywana kwota ma charakter zadatku, czy zaliczki – nieporozumienia w tej kwestii mogą prowadzić do sporu sądowego.
Czy warto korzystać z gotowego wzoru umowy przedwstępnej?
Wzór umowy przedwstępnej to dobre rozwiązanie dla osób, które chcą rozpocząć proces zakupu działki samodzielnie i potrzebują podstawowej struktury dokumentu. Trzeba jednak pamiętać, że gotowe wzory nie uwzględniają indywidualnych ustaleń stron, takich jak np. kara umowna, zwrotu zadatku czy zapisów dotyczących majątku wspólnego. Warto więc traktować taki wzór jako punkt wyjścia i wprowadzić do niego niezbędne dostosowania, najlepiej po konsultacji z prawnikiem lub notariuszem. Ostateczny dokument powinien chronić interesy stron w możliwie najbardziej precyzyjny sposób.
Co się dzieje, jeśli jedna ze stron nie zawrze umowy przyrzeczonej?
Jeśli któraś ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej mimo zawarcia ważnej umowy przedwstępnej, druga strona może dochodzić swoich praw – w zależności od formy dokumentu. Jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwe jest wystąpienie na drogę sądową i domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku formy pisemnej pozostaje możliwość domagania się naprawienie szkody wynikającej z niezawarcia umowy. W takiej sytuacji ogromne znaczenie ma zapis o zadatku oraz ewentualnych karach umownych.
Jakie dokumenty warto sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dokładnie przeanalizować numer księgi wieczystej i zapisy w niej zawarte, a także sprawdzić dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków oraz zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te pozwalają upewnić się, że działka rzeczywiście należy do sprzedającego, nie jest obciążona hipoteką i można na niej zrealizować planowaną inwestycję – np. budowę domu, jeśli działka ma warunki zabudowy. Jeśli istnieją jakiekolwiek wątpliwości co do statusu prawnego gruntu lub zgodności z przepisami, lepiej je rozstrzygnąć przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Należy też upewnić się, że działka nie wchodzi w skład majątku wspólnego i może być sprzedana bez konieczności uzyskania zgody małżonka sprzedającego.
Sprawdź: Podstawy prawne podziału działki – jak krok po kroku przejść procedurę w 2025 roku